平安不动产，摊上大事了

平安不动产又摊上事了？

日前，平安不动产有限公司发布公告，经河南省高院终审判决，公司需要为一笔4.35亿元的逾期债务承担连带责任，债权人为招商银行郑州分行。

其实，去年平安不动产还打了一个官司，债权人是恒丰银行郑州分行，债务标的2亿元。当时，正值平安不动产拟发行180亿公司债，结果有人向证监会举报平安不动产涉嫌隐瞒债务违约，导致证监会下发问询函。后面，穆迪又把公司的评级下调了。发行债券的事情，也就至今没了下文。

平安不动产，为何会陷入债务违约的旋涡中？

承担连带责任，已被纳入执行人

1月11日，平安不动产有限公司公告，公司关联方上海安欢管理咨询有限公司和正荣地产控股股份有限公司在郑州合作湖悦澜庭南苑项目，双方成立合资公司——郑州荣熙置业发展有限公司。2020年，荣熙置业在招商银行郑州分行获得贷款并提款，截至目前贷款余额4.35亿元。2022年7月，正荣地产债务违约，导致荣熙置业无法按时偿还贷款。

后来，招商银行起诉还款，要求归还剩余贷款本息及罚息合计4.54亿元。郑州中院一审判决，平安不动产需在招商银行对涉案抵押物行使优先受偿权后就不足部分，与上海安欢在总债务49%的限额内承担连带清偿责任。判决后，平安不动产和荣熙置业上诉到省高院。2023年12月30日，河南省高院作出终审判决，维持原判。

说到这里，我们来捋一捋事情的来龙去脉。

据悉，平安不动产与正荣地产在郑州新郑龙湖镇合作开发了三个项目，分别为23、24、25号地块。其中24号地块由招商银行提供开发贷，25号地块由平安银行提供开发贷，23号地块由恒丰银行郑州分行提供贷款。

2021年3月，恒丰银行郑州分行对荣璟（郑州）置业发展有限公司发放贷款2.5亿元，后面归还了5000万，还有2亿元未归还。2022年，正荣地产暴雷，于是恒丰银行开始追债，起诉到郑州中院，要求平安不动产承担连带清偿责任（49%的权益）。

据“律商通咨询”透露，在本次诉讼过程中，平安不动产为避免承担担保责任，在庭审过程中声称其出具的流动性支持函无效，主张免责。“律商通咨询”认为平安不动产“极力主张免责，毫无诚信底线”。

最后郑州中院认定了支持函效力，平安不动产需要承担连带责任。败诉后，平安不动产和荣璟置业又上诉到省高院。2023年7月，河南省高院做出终审判决，平安不动产需要承担连带责任。据天眼查显示，郑州中院8月即启动了对败诉方的强制执行程序。

大概就是这么个情况。

恰好去年平安不动产拟发行180亿公司债。结果，有人以“隐瞒债务违约”等情况举报到证监会了。

2023年9月22日，证监会向平安不动产发问询函，要求说明情况。25日，平安不动产回复表示，确实需要承担连带清偿责任，不过因为“土地抵押物价值明显超过主债务人所需承担的应付款项，抵押物处置后足以偿还主债务，因此可以合理预期本公司不会实际因该连带清偿责任而发生重大损失”。

平安不动产估计很郁闷，居然有人在这个关键节点搞事情。本以为这就过去了，结果下面这件事，让平安不动产更加雪上加霜。

雪上加霜

2023年10月11日，穆迪将平安不动产有限公司的主体评级由“Baa2”下调至“Ba1”，并将平安不动产资本有限公司的主体评级由“Baa3”下调至“Ba2”，展望为“负面”，这次评级下调还涉及由不动产资本发行或提供增信的一系列美元中期票据的评级。

穆迪表示，评价下调的主要理由是：一是中国住宅产品低迷，影响未来的投资收益；二是遗留的房地产项目陷入困境，将增加减值损失；三是虽然平安不动产将业务重点转向长期投资物业，缩减了住宅物业规模，但是这会加长投资期限和现金转换周期。

针对穆迪的行为，平安不动产再发公告，再次声明“整体风险可控”！

平安不动产财务究竟如何？

平安不动产是中国平安旗下专业的不动产资产管理平台，业务涵盖商办、租赁住房、康养、园区、金融产品等领域。受房地产行业景气度下行的影响，平安不动产业绩每况愈下。从最新数据来看，2023年上半年，平安不动产实现营收5.42亿元，同比下滑48.96%；实现净利润7.09亿元，同比下滑39.67%。

截止去年中报，平安不动产总资产为1086.79亿元（其中长期股权投资342.25亿元），总负债为600.01亿元，资产负债率为55.21%。

这里的核心就是长期股权投资。因为平安不动产的第一大收入来源是股债权投资业务，比如上面和正荣地产的合作就是这种模式。据悉，一般是平安出钱拿地，开发商操盘修房子卖房子。随着楼市的低迷，这块核心业务受到较大影响。

数据显示，2020-2022年和2023年1-3月，平安不动产股债权投资业务所带来的投资净收益分别为34.44亿元、9.52亿元、4.39亿元和2.29亿元。

另外，楼市的低迷，让平安不动产资产减值损失不小。2021年资产减值损失为1900万元，2022年上升到6.86亿元。2023年更是一个大大的挑战！

具体而言，按照2023年11月份国家统计局的数据，70个全国大中城市二手住宅销售价格有69个环比下跌，有68个城市同比下跌。具体到微观的数据，即便一线二线城市核心区域，不少地方房价回调的幅度都很明显。那么在这种形势下，平安不动产的342.25亿元长期股权投资（大部分为房企股权），资产减值损失可能超预期。这也是投资者比较担忧的。

受累房地产的平安

当下，平安不动产的债券投资者心态也开始崩了。比如上个月，平安不动产旗下“20不动Y1”债券暴跌20%触发临时停牌，截止到今天，这只债券价格仅71元。另外，今天收盘后，平安不动产的另外几只上市债券价格均低于面值，也反映出投资者信心明显不足。

中国平安会救助平安不动产吗？这是很多人关心的。

事实上，中国平安正在快速去房地产化。曾几何时，依靠巨大的财力，平安参股了旭辉、金茂、碧桂园、华夏幸福等房企。通过项目合作，和融创、朗诗、金地等多达20余家房企投资房地产。因此，平安一度被认为是中国房地产的隐形地主。在上一轮楼市的黄金时代，平安的深度布局的确赚的盆满钵满。

然而，2021年华夏幸福暴雷，直接影响当年中国平安归母净利润243亿元！去年，中国平安把碧桂园清仓了。整体而言，平安虽然前几年赚了不少，这几年也付出了代价。

截止2022年年报，中国平安投资性房地产中房屋及建筑物的公允价值为人民币1,546.90亿元。但平安在财报中坦言，“本集团持有的投资性房地产面临房地产价格风险”！

受到房地产下行及其他多种因素影响，中国平安2020-2022连续三年净利润负增长，2023年1-9月净利润继续负增长。在这种形势下，如何更好的平衡风险与收益，可能是平安需要考量的。

你怎么看？

*参考资料：

《胜遇研究 ‖ 平安不动产：地产的劫，平安的难》， 丝路海洋

《企图恶意脱保，平安不动产被诉！》，律商通咨询

《180亿元发债关键期！平安不动产被搞了一下》，杠杆地产