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涨工资，动真格了。

这两天，民企座谈会赚足了目光，但是对于大多数人来说，经济的底层逻辑理解起来太难，相比于这些高大上的东西，他们更关心2025年工资能不能涨？手里的钱能不能多起来？

我可以很肯定的告诉大家，会涨，而且近期就会实现，目前各城市的文件已经发出来了。

2月14日，广东发文件说要从2025年3月1日起开始调薪，月最低工资标准和非日全日制小时最低工资都将有所上涨。

广东各市，不同城市涨幅不同，涨幅区间大概在130-200元/月之间。

其中广州涨的最多，每月涨200元；其次是珠海、佛山、东莞、中山涨180元一个月；相对来说，深圳涨的没那么多，160元一个月，但是深圳的最低工资标准比较高；其他城市涨130元一个月。

发文件说要涨最低工资标准的，还有福建。

1月26日，福建发文件说要从2025年4月1日起调整最低工资标准。福建是按一二三四档来区分的，不同城市级别最低工资标准不同。

整体调整之后，月最低工资标准平均值是2100元，年均涨幅4.03%。省会福州现行月最低工资标准1960元，调整后2195元，涨了235元/月。

另外还有山西。山西从25年1月1日期，全日制月最低工资调高了170元，其他全日制或非全日制小时工资，也都上调了。

其他要上调最低工资标准的还有吉林、湖南、云南、河南、天津、四川、重庆、新疆、江苏、浙江、北京、上海等多个城市。这些城市中，有些是去年就说了要涨最低工资。

从我整理的这些城市来看，这一轮全国普遍的涨薪幅度，多数涨了200多元一个月，少数涨了100多元一个月。

估计有些人要说了，这涨的并不多啊，而且现在大多数企业也并没有按照最低工资标准来执行。

大家不要以自己的标准来评判，能够看到这篇文章的首先是有一定认知水平的，大家的处境也比很多人要好的多，但实际上还有相当部分的人拿着最低的工资，要靠社会来兜底。

23年的时候，湖南人力资源厅做过一个企业薪酬调查，调查显示，一些服务人员、环卫、安保以及一些公共场所的服务员里面，薪酬最低的10%，平均月工资和最低工资水平差不多。

最低工资的调整就是让这些低收入群体直接受益。

同时，最低工资也能保障大家的失业金、病假工资等。

这些都只是表面能看到的，调最低工资，更重要的意义在于，它是zf对企业工资调整的明确建议，是信号，具有强烈的风向标作用。

其实，涨工资这事，去年底就开始说了。

而且确实有很多人已经涨薪成功了，去年底的时候，小红书上很多爆料，说是体制内补发了去年7月以来上调的工资。

包括重庆、吉林、安徽等一些城市在内的体制内很多都补发到账了。

这个事情当时我也找人核实了，确有其事。大家也可以在评论区说说你们工资涨了没。

大家都知道，现在我们经济发展面临的主要问题是，扩大内需去解决产能过剩的问题。

扩大内需的问题在于，很多人没有消费能力，即使有消费能力，也没有消费的信心。

一句话来说，就是没钱去消费，没信心去消费。

那现在就是要解决大家没钱的问题，体制内已经涨薪了，但消费不是单单把体制内的工资涨上来就行，而是要让所有人手里都有钱，我们国家14亿的人口，消费能力非常强，市场潜力也很大，要把14亿人口的消费能力都提上来才行。

但现在没钱没信心这个问题实在是太难改变了，没有其他的办法，只有市场不断地释放经济复苏的信号，只能涨工资，提高收入预期，只有这样，才能一点点挽回市场信心。

不然大家会一直处在经济下行之后的创伤后遗症里面，出不来，即使是有存款也不敢花。

上面正是意识到这一点，所以这两年定调也很明确，就是要把大家的收入涨上去。

今年年初的会，上面也再次说了要大力支持居民增收，促进工资性合理增长，拓宽财产性收入渠道。

包括中央层面也在发力，这个月初国家发改委下达了2025年度以工代振中央预算内投资50亿元的计划。

以工代振是zf投资的基建工程，50亿的投资可以解决12.3万农村人口的工作问题，预计发放劳务报酬17.1亿元。

所以总体来说，今年对于提高大家收入这件事，上面的支持力度一定是比去年大的。

但更多的人想要通过涨工资去实现收入增加，可能也并没有那么容易。

因为确实像很多网友担心的那样，多数人的工资上涨，还是要看企业的利润怎么样，企业订单好转，利润上去，最终才有可能体现在大家的工资上。

但是我觉得也不必悲观，一方面最近的一系列动作，已经在努力改善企业，尤其是民企的经营环境了；另一方面上面提高大家的收入路径还是很多的，并不止是涨工资这一条，比如发钱、降税、以及上面说的拓宽财产性收入等等。

这里大家的理解要放宽一点，像发钱除了发消费券，拆迁本质上也是一种发钱，年前城中村改造由35城变成300城，拆房子给钱，就是拓宽了“发钱”的渠道。

再比如降税，除了直接给大家降税（个税）之外，还可以降企业的税，去提高企业的利润空间，企业负担减轻，大家涨工资也就有希望了。

拓宽财产性收入，实质上指的就是房子和股市，稳住楼市和股市这两年也一直在说，这其实也是提高大家收入渠道的路径之一。

总之，提高大家收入是肯定的，只是以何种方式实现而已。

这也是提振消费的第一步，绕不过去的。

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熬了三年，房地产终于迎来曙光了。

今天国家统计局发布了1月份70城房价指数，好消息是房价基本面终于稳住了。

一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.1%。

其中新房北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。

二手房北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

二线城市新房价格上涨0.1%；二手房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均与上月相同。

对于这份成绩单，国家统计局给出的解读是：

一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨

大家要知道国家统计局的用词都是非常谨慎的，过去很长一段时间，对于房价的解读都是下跌为主。

2024年9月：环比下降0.5%

2024年10月：环比降幅总体收窄，一线二手环比转涨

2024年11月：各线同比降幅首次收窄

2024年12月：一线环比上涨

2025年1月：一线环比继续上涨

自从去年轰炸式的利好政策落地后，市场基本面不断在修复，国家统计局对房价的解读也在发生着细微的变化。

下降——降幅收窄——上涨——继续上涨。

一般来说，如果房价能够连续三个月价格出现上涨，那么基本上可以确定是房价回稳了，接下来又是楼市小阳春的旺季，市场大概率还是会持续回暖。

不过比起一线城市，这次就连二线也出现上涨的苗头了，

一线新房价格已经连续两个月持续上涨了，二线城市新房价格上涨0.1%，是2023年6月以来首次上涨，真的是很不容易。

1月份，新房价格上涨的城市增加到24个，连续三个月增加，房价下跌的城市也在逐渐减少。

其中，南京、成都新房价格均环比上涨0.7%，排名全国第一；涨幅排第三的是宁波，上涨0.6%；武汉、无锡均上涨0.5%。

南京算是房价回调的比较彻底的二线城市了，位置品质好的跌幅30-40%，位置品质一般的，腰斩一半，郊区像句容这些已经跌了60-70%左右，看着唏嘘。

目前市中心的新房终于开始陆续回稳了，我看了一下近一个月来南京的新房市场。

南部新城的保利博雅和著收紧优惠，涨幅大约在5%

保利荷雨瑧悦收紧优惠后，1月份涨幅大约4-5%，在售新房价格已达3.8万元/㎡以上，最贵的达到4万元/㎡。

位置稍好些的新房基本都收回折扣，甚至开始迎来小幅上涨。

成都相比之下，下跌不算狠，正常的回调，成都基本面太强了，无论是人口、资金还是产业，现在市场稍微回温，立马就反应过来。

这种城市的房产就该好好长期拿着。

当然也有下跌的，主要是三线城市以及北方城市为主，呼和浩特、丹东、北海，以0.6%跌幅领跌全国。

现在房地产市场越来越分化了，以前是哪怕山角旮旯只要是商品房都能涨，但是这一次回稳，仅限于一些基本面较好的一二线城市。

到今天来看，房地产不会再出现前两年那种大幅下跌的情况了。

回稳，甚至小幅回升是今年的大趋势。

一是供应面，前两年全国库存压力非常大，所以各地都在努力去库存，且限制土地的供应。

但是2024年开始中国的新房销售面积已经开始大幅超过了新房供应面积。

2024年，全国新房竣工面积7.3亿平，下降27.7%。

2024年，新房销售面积为9.7亿平，同比下降12.9%。

新房销售面积比市场新供应的房子多出了26%以上。

按照这种速度，中国的新房库存很快就会回到合理的水平，尤其是一二线，位置好，品质好的房子是真的缺。

之前摩根斯丹利提出过一个观点，中国大量房地产库存是属于“死库存”，指的是那些地段差，户型差，质量差的房子，主要集中在广大的四五线城市。

这些房子哪怕市场回暖也是卖不出去的了，大概率会成为“死库存”。

摩根斯丹利房产团队预估，中国市场上超过30%的存量新房实际上是死库存，而且随着时间的推移，估计有20%的在建房产项目也会成为死库存。

这些房子不应该视作为供应，就把他们当作是沉默的成本，将来大概率由银行承担坏账。

其实把这些死库存删掉后，中国整体的房地产供应就会恢复到一个正常的水平。

后续价格战之类的也会消失，新房价格实现真正的全面企稳。

二是政策面继续改善。

现在出台的政策都是利好政策，一开年重庆就取消了限售政策；苏州契税减免100%，提高公积金额度。

深圳也传出来说3月份将会出台全域取消限购的小道消息，外媒今天也跟进了，大概率是准确的……

最近还有大量的城市开始给空置房屋降物业费。

比如江苏镇江规定在2025年2月1日起，连续空置超过6个月的住宅物业，经物业服务企业确认后，业主只需缴纳规定标准的70%物业费。

还有甘肃兰州、青岛、无锡、宿迁、扬州、长沙、潍坊、石家庄、常州、烟台等，全国至少15个城市，空置房物业费可以打5-7折不等。

为的就是减少房东的持有成本，当然很多空置房屋的人也压根不交物业费，主动给他们降价，对于物业公司来说能收回多少是多少。

最后还有一大利好，就是房贷利率的持续下调。

今年大概率会集体进入到2字头，购房者的利息成本进一步降低，鼓励刚需改善上车。

开年全国各大省份召开经济动员大会，大部分都提到了今年的目标要促进房地产回稳，有的则是推动房地产投资增长。

2025年都会实现的。

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我很少在公众号上谈论自己团队的工作，索性借这个机会跟大家说说心里话。

可能很多的粉丝朋友都不知道，在做自媒体账号之前，我在传统媒体做了十年的记者，主要报道的就是财经、地产行业的新闻。我是个湖南人，性子比较火辣直接，所以有朋友说我还比较适合做记者，很多人的印象里我是个不怕事、说话耿直、做事认真的人，像一个媒体圈的“侠客”。

但为此这一路我也经历过很多的风波，“曾经被企业派来的黑社会打手打到脑震荡”“遭到恐吓威胁”“被约谈”...我的文章也经常因为我的这种直接几经飘摇，一度在删稿的边缘徘徊...

起初我做公众号的初衷，一个是传统媒体被新媒体冲击太大，用户需要新的新闻载体，而我需要转型求生，另外一个就是想要坚持自己的新闻理想。

我曾经也有为了买房和开发商闹得不愉快，心力交瘁的时刻。对于跳脱出地产行业的人来说，很多人都是小白水平，所以起初就是希望可以通过专业一点的内容对广大关注房产的用户群体能够带来一些价值，从而帮助他们做相对正确的购房决策。

樱桃大房子到今天能有这么多人关注于我而言并不是所谓的成功，只是觉得在过往的那些岁月我们坚持去做了一些“笨功夫”，所以有时候我觉得自己是个傻且执着的人。

自媒体是个很喧嚣的行业，我见过太多一夜暴富逆袭的故事，刺激着神经的同时，也时常让我焦虑，为内容焦虑。也提心吊胆，不知道这个平台能存活多久。

做自媒体其实是个体力活兼脑力活，消耗很大，最初一个人的时候：白天收集素材，选题，采访，晚上写文，回答粉丝的问题。到后来有了自己的小团队，我开始全国各地跑做城市调研，通过自己的脚步和眼睛去亲身经历和发掘了解城市的发展脉络和楼市现状，以求写出真实客观的报道。

因为粉丝的问题大多，如果不了解一线市场，根本回答不了这些问题，所以有粉丝说我的城市调研文章就是教科书式的指导，能够套用框架和方法给到他们一些买房的帮助。

这种决策在当时都不被理解，现在也少有人愿意花时间去不同的城市做实地调研。而要保证内容真实客观你又不得不去做，在案台上天天盯着手机电脑找信息，很难写出真实客观有共鸣的文字。

基于自己的记者在经历，创业开始就给自己立了基调：不唯空不唯多只唯实，长期坚持也慢慢收获了大家的认同，也给自己的工作带来了不小的帮助。

做好一个公众号有几点特别重要，以前我也在采访中也说过：

1.勤奋，愿意花时间充电学习，打磨内容，在一线市场跑动做调研；

2.认真，接地气，内容要让大家看得懂，大多数的买房人其实都是普通人，没有接触过太多生硬的金融专业术语，所以要讲得通俗点，让粉丝容易理解。且保证立场客观输出，对读者负责不对大家产生误导，做媒体的一为自己的粉丝和受众服务永远是首位的；

3.积累，房地产是个复合型话题，涉及到的面太多了（金融 政治 政策...），没有专业素养和综合能力很难去做内容输出。

回顾过往这些历程，我觉得我是幸运的，简简单单认真的做好一件事，投入时间专注长期耕耘，一定会取得一些成就。做公众号如此，做短视频直播也是同样，所以到现在我的公司也已经发展成了一个综合型的平台，既有自己的第一曲线，也有第二曲线的强劲增长。不管是内容还是流量以及运营在房产这个细分赛道里都是top级的水平。

耕耘自媒体这么久，我一直相信，优质且有价值的内容永远有突围的机会！

春节期间，哪吒和DeepSeek的爆火给了我很多共鸣，同时也给了我启发。哪吒的热血故事让我看到信念和坚持的力量，持续投入死磕到底会产生意想不到的效果。DeepSeek的横空出世让我看到技术和创新带来的巨大能量，尤其DeepSeek背后的工作人员大多还是一些新鲜的“血液”。这让我意识到无论是影视还是科技，优秀的人才是成功的关键一环。

所以我想招聘了，接下来是广告时间，不喜欢的可以划走hh😄。

前面之所以铺垫这么多，是想让大家多一点了解我，知道我是一个什么样的人，以及我需要什么样的人。拥有相同文化认同和价值观的人才能走到一起，走得更远，为一件看似很小的事情成就一些伟大的突破。

现在的地产行业变化很快，也没有过往的繁荣，我需要一些不同的视角和触角去感知这个市场，从而继续为线上的读者提供更优质的原创内容和服务，去更好的帮助大家去了解市场和行业变化，毕竟我们一直做的是价值输出。

关注我的读者里面有不少是地产相关的从业人员，所以我才写在这里，期待一个与优秀的人相识结伴而行的机会。

我们需要：

房地产文案编辑

岗位职能：

1.能配合团队完成地产财经类新闻内容的策划和原创输出；

2.能独立完成地产相关商务稿件的撰写；

3.协助内容团队要求进行城市实地调研和其他文字工作。

岗位要求：

1.有3年以上房地产财经领域编辑和媒体记者工作经验优先；

2.具备良好的逻辑思维辩证能力，文字功底扎实，对原创有要求热爱文字工作；

3.对房地产财经新闻有敏锐感知和判断，能够透过事件进行客观分析。

房地产主播：

岗位职能：

1.进行房地产相关的最新热点、经济形势的解读和干货分享，与粉丝互动活跃直播间气氛，提升直播间热度，打造积极正能量的直播间氛围；

2.对直播负责，不断反馈调整，优化直播内容，提高粉丝参与度、增强粉丝粘性；

3.进行产品讲解、销售，解答直播间粉丝问题，保证直播停留时长和直播质量。

岗位要求：

1.有房地产和相关行业主播经验和播音主持专业背景优先考虑；

2.逻辑性强，善于沟通，有流利的语言表达能力；

3.在镜头面前有展现力，擅长营造直播氛围，思路清晰。

我们的企业文化：

就像我们的slogan一样：不唯空不唯多只唯实，我们是一家低调务实踏实做事的公司，不吹牛不装B，没有内耗，团队氛围好。

福利待遇：

除正常的五险一金外，一年两次团建，根据工作表现提供调薪机会，多劳多得，福利待遇高于行业水平。我们尊重人才，尊重能力，薪资待遇可面议！

尽管地产还没有走出低迷，但请你相信在当下这样一个节点，很多企业都在CY收缩的情况下，还愿意对外公开招聘的公司，一定是个好公司。

如果你或者身边有符合且优秀的朋友，欢迎把这个招聘文章转发给他们。

简历投递邮箱📮：hq_sanity0115@163.com

期待在春暖花开的时节，跟你在洒满阳光的午后喝一杯下午茶...

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昨天的一场大会把大家对民企的关注度拉升到一个高度。

哪些大佬过去了，哪些没有过去，没去的为什么？

哪些企业参会了，哪些企业代表着行业的未来风口，哪些企业的股价涨了……

但实际，抛开这些信息量。

我个人认为，这次重磅的会议，透露的信号可能要放在一个更高维度来思考，昨天我已经第一时间给大家做了初步解读，今天我再从战略解读说一说这一次会议带来的巨变。

我们所有人都要思考一个问题，为什么民企座谈会要在眼下这个节点开，去年不开，前年不开，为什么要时隔6年多才开？

这是因为中国的国家战略在过去十年发生改变了。

大家都知道，上一次民企座谈会是在2018年。

我们的整体战略在2018年也是一个分水岭，我认为大的战略格局要从三个阶段来讲。

2018年之前

2018年-2024年

2025年开始.....

包括我们普通人的体感也这三个阶段也有些变化，某些行业某些人也感觉到了不舒服，没错，你的感觉是对的。

2018年的时候，中美贸易占开打，当年有个非常标志性的事件，漂亮国对华为中兴的打压，当时的外部环境变得非常恶劣。

我们及时调整了战略，提出百年未有之大变局。安全战略，底线思维等词都是在那两年提出来的。

而这个安全战略主要体现在两个维度。

第一个就是军备。

第二个就是供应链安全。

在军备领域，大家应该感受到了，从2018年到2024年，7年完全是逆势上涨的。军事领域上很多突破，比如什么超音速导弹、双脉冲超远程空弹等黑科技层出不穷。

而从供应链安全维度，底线思维下，其目的就是要打造工业品品类最齐全的国家，大白话就是希望能够在极限状态下，我们能够不依赖任何人，实现自给自足。

所以过去在这个战略选择下，我们要解决卡脖子问题，补齐短板，因为有些东西我们造不出来，比如大飞机，能源，半导体等等。

那要解决这些问题，国资必然首当其冲。

大家想想，像半导体行业，动不动上万亿的投资，民营资本投的动吗？所以我们才成立了国家半导体基金，就是要集中力量办大事。

这一点从国企资产总额就能看出来，2018年国企资产规模仅150万亿左右，到了2023年这个数字就变成了371万亿，几乎暴涨了2.5倍。

国企很擅长集中力量办大事，解决卡脖子问题。

所以国家一定程度给国企做了适度的倾斜，就是为了实现供应链安全，打造更强的全品类，提升安全战略的级别。

在2018年之后过去的七年，我们迅速补齐了短板，民用领域的产业开启了全面升级，比如新能源汽车，造船、大飞机、国产芯片都有了极大的突破，市场最广大的汽车行业，中国成了世界强国，我们的能源升级已经看到了显著的功效，不会过分依赖单一能源国。

现在，除了像极个别如光刻机，8nm高端半导体无法突破，眼下我们已经成为了全世界工业品品类最齐备的国家。

但，我们也得承认，在过去六七年战略平衡的过程中，某些行业体感不会那么好。

因为懂战略的知道，战略就是一个词：取舍。

你做什么，不做什么，得到什么，失去什么，是讲究平衡的，包括我们个人的财务决策甚至人生，都是一次战略选择。

国家的战略选择自上而下，一定会体现到个人的体感，当国家过去一定程度资源做了倾斜和集中之后，出现了一些变化，比如大家都喜欢去国企去考gong，喜欢稳定。

所以当阶段性的战略目标完成之后，现在又要变化了，我们从2025年开始，一定会全面复苏经济，国企民资开始全方位去发力，民营的重要性进一步放大。

因为民营我认为有两个最核心的优势：

其一是就业，民企解决了80%的就业问题，现在每年1200W大学毕业生，需要民企。

其二就是创新，现在不管是哪吒2，还是Deepseek，都是民企带来的创新。

眼下要突破高科技，需要国资继续补短板，民资要解决就业，要做小而美的创新。

而这也是民企座谈会此时召开的深层次原因。

我希望大家理解的一个逻辑是，个人的所有体感，一定会源于国家战略的选择。

所以2025年开始，未来的5年，国家一定是全力拼经济。

这个整体定调已经非常清晰，发展思路也有了升级。

我们开始搞新质生产力，持续搞科技创新。

这一次民企座谈会和2018年有一个很明显的不同，就是2018年参会企业主要集中在高端制造领域，而这一次更多集中在新能源、汽车、半导体、机器人、人工智能等科技行业。

这种会议绝对是顶级规格了，科技行业占比提升，既是对过去成绩的肯定，也是对未来行业发展的全面支持。通俗来说，这些行业就是未来投资创业额的财富的风口，这一点我在昨天的文章里也提到了。

这里还有一个词，需要大家重点关注，新质生产力，这是国家去年重点提到的一个词，今天中国经济时报也提到了，新质生产力的培育与发展逐渐成为推动我国经济高质量增长的重要动力。

这里说的这些科技行业，代表的就是新质生产力。

那这跟扶持民营经济有什么关系呢？

民企和国企/外企相比，一个很大的不同是民企的机制比较灵活，就是没有那么繁杂的审批汇报环节，完全跟着市场走。

市场上有新趋势出现，民企反应也比较迅速，因为民企的目标很直接，就是抓市场，就是快速实现搞钱目的，这样也会倒逼市场的技术进步。

比如deepseek，你能说在deepseek之前市场上没有AI搜索引擎吗？不能，相反一抓一大把，但为什么deepseek能成功？

除了它好用，还因为它便宜，训练成本不到其他科技大厂的1%，使用成本只有Open AI的5%，而且关键的是普通用户试用完全免费。

这就是市场需要的，谁都想用又好又便宜的东西，所以它不火谁火。

这些不是说国企办不到，只是相比于搞技术创新，国企更偏重的是集中力量办大事。

最新数据显示，我国民营企业数量占企业总量提升至92%以上；国家高新技术企业中，民营企业占比扩大至92%以上；去年我国全球独角兽企业、专精特新“小巨人”企业中，民企占比分别超过90%和80%。

数据说明一切。

所以为什么这一次的资源也同时倾向于民企了？就是发展阶段不同了，卡脖子问题解决到一定程度，我们要发展新质生产力的必要时期。

除此之外，扶持民企，也是当下经济复苏的关键。

现阶段我国经济面临的主要问题是，扩大内需去解决产能过剩。

过去我们可以靠着投资，靠着出口，去掩盖内需不足的问题，但现在形势变了，特朗普的关税政策，我国的出口肯定会受到影响；固定投资边际效应递减，靠投资拉动就业、经济复苏也已经力不从心，扩大内需就是现在最为迫切的事情。

扩大内需的问题在于，很多人没有消费能力，即使有消费能力，也没有消费的信心。像房子，很多人还是不敢买。

如何解决消费能力不足问题？解决大家没钱没工作的问题、解决企业没钱销路不畅的问题。

说白了，就是让大家手里都有钱。

民企几乎承担了中国社会80%以上的劳动力就业，扶持民企，就是解决大家的就业问题，解决大家的收入预期问题。

现在上面的动作也很快，昨天的会开完之后，今天发改委就表态要解决民企的账款问题，并且支持民企积极参与“两重两新”。

两重，国家重大战略实施和重点领域安全能力建设；两新，新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新。

虽然说和做之间还有很长的路要走，但这两天上面的连环动作，足以让我们有所期待。

至于房地产，他本身就是传统行业，根本没有啥需要突破的，根本没有必要去这个会，不在这个会上也改变不了国家给与的支柱定位。

我觉得在对房地产的理解上，不需要跟科创冲突对立起来，有些人的理解真的特别狭隘，房地产跟科创是相辅相成的，不是科创好了，房地产就不行，相反，房地产提供资本，科创才有钱发展，高科技突破了，大家更有钱买房，格局大一点。

更何况，短期十年内，高端技术产业对就业和GDP贡献本身微乎其微，属于高精尖的东西，老百姓眼下和未来至少十年，吃饭靠什么？我们哪有那么有钱？

靠的是房地产，中低端制造业，基建这些传统的东西。

国家给房地产在2025年的目标很明确，就是：止跌回稳，稳住股市楼市。

2025年国家扶持楼市的目标，已经是明牌。

科技也好，房地产也好，都是在中国这艘巨轮上的。

我还是那个观点:

只有中国经济这艘巨轮变好，我们个人的生活才会变得更好，房地产止跌回稳，发展科创，最终都会让我们生活变得更好。

我个人从中长期看，是从内心真心看好中国，看多中国的优质资产。

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这场会议上周就已经在网上传开了，全网都在关注。

今天终于召开了，今天一大早整个二级市场都在进行激烈的后脑勺识别大赛。

谁上桌，就下注谁家股票。

下午的时候，央视亲自揭露了名单。

参加会议的大佬有：

腾讯董事会主席马化腾、宁德时代董事长曾毓群、阿里巴巴创始人马云、飞鹤乳业董事长冷友斌、正泰集团董事长南存辉，字树科技创始人王兴兴、新希望董事长刘永好、华为创始人任正非、比亚迪董事长王传福、韦尔股份董事长虞仁荣、小米董事长雷军、奇安信董事长齐向东、DeepSeek创始人梁文锋等。

今天能够上桌的基本上就是中国民营企业发展最具代表性的龙头了。

在这些企业家中，王兴兴是最年轻的，是唯一一个90后，其次就是梁文锋，唯一一个80后，这些属于新生代企业家，代表着未来。

没上桌的大互联网公司还有，字节、百度、京东，其他重量级的互联网大佬这次基本上都来了。

今天的会议传递出来的信息点也很重要：

第一、很显然，第一排的C位留给了华为任正非和比亚迪王传福，这是目前中国高新技术发展最为关键的两大制造企业，可见高端制造业在中国的地位依然是第一的。

第二、今天上桌的，大家关注点最高的莫过于Jack Ma。

从上周起，马云就不断的高调亮相，阿里上涨甚至带动起中概股上涨效应。

媒体争相在报道，和过往不一样的是，以前一些文章谈到马云，文章很快就没了，今天官方直接露脸，算是盖了安全章了。

马云除了是阿里创始人之外，更是国内首屈一指的民营企业家。

Jack Ma能够重新上桌，传递了非同寻常的信号，就是要进一步拉回民营企业家的信心。

第三，上一次民营企业家最高规格接待还是2018年11月，中美贸易战开打的第一年。

但参会企业代表都没有这一次这么知名和具有龙头效应。

而今天这次会议的大背景是什么？

是中国Ai和机器人技术取得了重大突破，哪吒2票房闯进全球前十名，刷新中国票房纪录。

民族情绪和经济复苏情绪连续高涨，一扫之前几年的阴霾。

今天大会规格十分之高，是由最高领导人亲自召开的，甚至提前了一周预热，市场早就做好了准备，可以说是万众瞩目的一场会议。

所以也意味着，中国民营经济的春天真的又来了。

第四，科创的重视程度前所未有，这次参团的企业，科创军团占比最多。

主要是聚集在以下几个大方向。

新能源汽车、半导体行业、ai机器人、互联网行业。因为中国经济想要转型成功，未来关键在于科创的发展和突破。

大家看准了，未来二十年的风口就在这几个行业中，所以不管是将来孩子读大学选专业，还是找工作，甚至投资偏好，都要往这些行业去靠，才能喝到风口的汤。

这一次来参会的第一排企业，来自重点城市的，深圳有3家，杭州3家，北京2家，上海1家，成都1家。

深圳的3家都是老巨头，而杭州除了阿里，就是后来居上的两家AI，宇树科技的机器人登上了春晚的舞台，DS梁文峰可以说是最近全球的焦点。

很多人没有关注到，昨天晚上，央视新闻联播破天荒的花了6分钟来报道杭州。

内容主要是讲杭州在科技创新上取得的成就，科技六小龙也齐齐亮相。

既肯定了杭州地方的努力，尤其是国资扶持科技创新的新经验，包括资金支持、营商环境，人才帮扶和孵化经验。

也顺带帮杭州打了一波广告。

估计高层也有意把杭州打造成中国的“硅谷”的意思，吹响科技创新发展的集结号，然后全国推广学习。

就像我之前文章说的，杭州科创之所以出圈。

全赖地方支持+民营企业的争气，两者缺一不可。

浙江现在是全民都在搞科技啊。

浙江有猪饲料企业转型做生物医药；搞房地产的开始做新材料的研发；连浙江县城做中介的老板，也开始投资科技公司……

所以今天的会议才把民营企业提到那么高的一个位置，当下的中国经济想要逆风翻盘，离不开民营经济的发展。

一方面科技创新一定是要民营企业才能带动，而只有科技进步，中国才能迎来新的国运。

另一方面，大家也要认识到民营经济在我国贡献颇多，意义重大。

民营经济越活跃，则意味着所提供的就业机会和就业岗位就越多。

再说的直白点，赚钱的机会就越多。

信心比黄金还重要，这一次由deepseek带动的科技浪潮，直接点燃了中国科技企业的信心，甚至全民的信心。

这种信心的带动的意义甚至比科技本身还要重要。

过去7年，是中国经济转型升级最为关键，也是很多人体感比较痛苦的几年。

但这几年中国的高端制造业确实取得了突飞猛进的成果，现在离转型成功已经不远了，在科技技术突破的关口，民营企业的作用更加重要。

无论是历史还是当下，技术的突破基本上都是靠民营企业。

所以在关键的时刻，再次召开民营企业座谈会，可以提高整个社会的信心。

现在不仅仅是我们自己，就连全球都在看多我们，我们当中还有一批人不够坚定，依旧认为围墙外面月亮圆，但外资已经很坚定的开始看多中国了。

甚至身体力行，做多中国资产。

最后我建议大家手上要是拿着一二线核心区的资产的，这个时候千万不要抛掉，再坚持一会，深圳现在是已经跌不下去了，2025必将率先回升，其他城市也会跟上。

随着经济基本面的复苏，楼市逆风翻盘的机会马上就快到了。

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外媒的嘴巴一向是臭的，立场一向是歪的，但是这一次也不得不承认：

在全球范围内，中国资产是为数不多的好资产。

先是高盛表示：MSCI中国指数今年有14%的涨幅，从目前的66点升至75点；乐观预期下，该涨幅有望达到28%。

高盛强调，中国的政策周期已经从预期过渡到实施阶段，后续将推动股市进一步上涨。

而且中国制造在全球有着不可撼动的优势，非常看好中国在电动车，人工智能等科技领域的发展。

然后是德银，这两天也是因为德银的研报掀起了市场的讨论。

说真的，德银的这份研报，我看了都觉得肉麻，不知道的还以为是中国间谍呢。

里面的很多话说的很直白：

-2025年被视为投资界意识到中国在全球竞争中领先的一年。

-中国股票牛市始于2024年，并且会超越之前的高点。

-马克·安德森（浏览器之父）将DeepSeek的推出称为“人工智能的斯普特尼克时刻”，但这更像是中国的斯普特尼克时刻。

（最近“斯普特尼克时刻”已经被用烂了。斯普特尼克是指1957年苏联成功发射斯普特尼克1号人造卫星，一举击败美国率先进入太空。暗示我们会慢慢超越美国，中国资产未来可期！）

而德银之所为那么坚定的看多中国，研报中也给出了很多观点。

1、中国制造实力非凡，加上现在Deepseek和六代机这「一文一武」两大突破，对西方的震撼很大。

2、目前中国经济增长虽然放缓，但依旧是发达国家的2倍以上。

3、目前中国的经济周期类似日本的80年代，当时的日本的经济增速大约是4%左右，已经被称作为经济奇迹了，而今天中国的5%在将来看来同样会是“奇迹”的存在。

4、美国的遏制也阻挡不了中国的科技崛起，2025年将会是中国的牛市大年，中国资产的估值需要重估。

虽然以上这些话我们国内很多媒体也经常说，但是从别人的嘴巴说出来，意义就是不一样，极大鼓舞了市场信心，股市立马就有反应了，今天重返3300点。

不知道大家有没有一种感觉，国运好像真的要来了。

2025年第一个月里，先是中美民众相互对账，才发现我们没有那么水深火热，发达国家生活也没有那么舒适。

再到世界上首架第六代战斗机的亮相，紧接着低成本人工智能系统DeepSeek横空出世，科技界，军事界震撼全球。

2025年的1月份绝对是值得写进历史的一个月份，让全世界，不管是普通民众，还是科技领域，军事领域都扭转了对我们的印象。

而今天，德银的这篇研报更是意味着经济领域，全球资本市场对中国开始刮目相看了。

就像德银研报说的，外资基金如果继续对中国处于目前的低配状态，是会付出代价的，中国的资产估值绝对需要重估。

先是A股、港股、中概股。

虽然现在国内市场非常内卷，企业的利润空间不高，但只要内卷结束，企业建立起自身的护城河，利润空间会立马上升。

我们要知道到，中国企业在多个制造和服务业领域提供高性价比和优质产品，放在全球也是数一数二的。

尤其是这一轮机器人和ai的热潮，我们发现终于没有落后了，甚至和美国不分上下。

而对于美国来说，他们只能依靠外来移民去干一些脏活累活，但特朗普不喜欢移民，认为外来移民抢占美国的一些资源福利了，还引发很多犯罪问题，最好将来是由机器人去替代很多底层工种。

全球来看，只有我们国家具备软件硬件实力，还能把价格打下来，机器人一旦量产化，绝对全球性价比之最。

所以机器人+ai产业势不可挡，相关的产业公司估值全都会蹭蹭蹭的往上涨。

未来这些都会转化为中国股市最强而有力的支撑。

过去三年多，股市虽然有过好几次的反弹，但每次都是昙花一现，并不是真正的牛市。

按照德银研报和高盛的说法，2025年起中国A股和港股可能继续走牛，出现真正的大牛市。

其次是中国的房地产，这同样也是中国资产的最大底盘。

虽然现在房地产已经是落日黄花了，但大家要知道瘦死的骆驼比马大，房地产依旧是国民经济支柱行业，只不过发展的形势和过去不一样了。

现在的市场，再谈宏观和整体数据，已经毫无意义，房价普涨的年代已经结束了。

我们要关注的是具体的城市，具体的区块，甚至具体的楼盘。

无论过去还是未来，房地产都会是中国最大的蓄水池，

但问题是，未来这些水会流向哪些城市呢？

传统行业的利润空间非常透明，甚至不断被挤压，那些以传统房地产上下游产业链为主的城市，比如佛山家具，中山灯饰之类的城市，造富效应大不如从前。

还有以国企央企为主的城市，中西部的各大省会，薪资水平受到影响，不说造富，维持稳定就不错了。

现在市场上最赚钱的一定是科技含量高的，文化精神含量高的，科技新贵集聚的地方，他们的造富效应是最可怕的。

最近讨论度最高的deepseek，初始团队不到140人，可想而知这些人薪资得多高。

春节刚过，deepseek就开始招兵买马了，不少薪资都是50万起，base in杭州&北京。

黑神话悟空的制作团队，团队在杭州。

甚至最近打破中国票房新纪录的哪吒2的动画团队，在成都。

评价一个城市的“科技含量”有多高，具体我们可以看两组数据：

R＆D（科技研发）经费投入和专利拥有量。

大家重点关注排名前十的城市即可。

北京、深圳、上海、杭州、广州、武汉、成都、西安、苏州、重庆、南京。

科技企业含量高，便意味着当地楼市支撑更加有想象空间。

我直接告诉大家，下一轮中国的房产的重新估值，就会从以上城市开始！

就看你能不能，有没有机会抓住了！

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春节就好像一场美梦一样，眨眼就过去了。

虽然人不再少年，但是能和亲戚朋友聚一聚，能看到家乡的变化，还是很快乐的。

除了享受家人团聚的温馨瞬间之外，也想听听大家在聊些什么话题？了解一下各自的工作情况？行业发展情况？收成如何？

也算是一次微型的社会观察了。这次我发现我们县城有五大变化。

1、关于房子，大家闭口不谈。

往年大家在饭桌上聊的热火朝天的房子和股票，今年大家都默契十足的闭口不谈。

我们这边大部分的亲戚朋友都是在大湾区谋生定居比较多，有不少都是近十年开始在工作地方买房上车。

我了解到的，有一位朋友21年的时候买了增城的房子，当年他买的时候要210万左右，他说同小区目前的成交价跌到130万。

令他震惊的是，当年他以为好歹算是一线城市，但如今增城的房价已经跌到和我们老家县城差不多了。

另一位是买了佛山千灯湖的万达华府，大约18年入手的，当时3万+买入，我看贝壳上还隐藏了最新成交价。

但据朋友说他们也清楚如今小区的成交价实际上已经跌破2万了，大家秘而不宣罢了。

在深圳广州的就更加不用说了，小地方的一套房基本上已经跌没了。

当时争相买房，除了因为对房价持续的恐慌之外，更多的是来自身边的同侪压力。

同龄人都买房结婚生子，所有人都在赛跑一样，你哪怕落后一点，就会被社会判为loser。

在这种压力下，很多经济条件一般的人，哪怕借钱也强行上车了。

只是没人可以想到，形势变化得如此之快。

但过年嘛，大家都默契的要讲好话，诉苦抱怨难听的话就不讲了，另一方面也怕讲了之后，有人忍不住开口借钱，于是闭口不谈就是最好的礼貌了。

2、老家房价，异常坚挺

神奇的是，在老家的房价基本上没有太大的跌幅。

我们属于大湾区的一个县城，房价最高峰的时候大约是2017-2020年之间，那个时候县城的新房价格，位置好的在8000-9000之间，位置差些的也要六七千。

但这种高房价也就维持了两三年时间，大约在21年开始回调，县城房价基数本来就低，目前大约下跌了1000元-1500左右/平。

对比起一二线城市动辄上万元的下跌，其实房价下跌的惨烈，于县城而言痛感不强。

并且大湾区的县城和中部城市不一样，小工厂多，人口流失情况不算严重，只要位置不是距离市中心特别远，入住率都很高。

而且县城的房地产市场没有太多的“高科技”，（指的是高周转那一套）。

恒大碧桂园融创这些前几年卖完就跑了，现在新房市场基本都是本土开发商的天下，大家也不差钱，回款压力和营销费用都不重。

新房早就卖成现房了，大家就老老实实的卖房子，市场虽然没有以前那么景气，倒也安安稳稳的。

当然我并不是说县城房地产就比一二线更健康，相反的县城房价面临一个非常大的威胁。

有价无市，流动性几乎被冻结了。

尤其是县城的老破小，基本上都是骨折价。

在2017年的时候，村里有人预算不够，买了县城的老破小，当时总价40万左右，现在基本跌到20多万。

哪怕折价了一半，也卖不出去，所有买了老破小的没有一个不后悔。

二手次新房价格虽然稳定，但是想要卖出去也特别难，好在县城的人都是老实本分的人，没有太大的资金压力，不像一二线那样动辄大降价。

我和一些中介聊天，中介也表示价格很稳定，大家都是一副爱卖不卖的态度。

3、齐刷刷的提前还贷了。

最后是提前还完房贷的人越来越多，这个新年很多上了年纪的长辈都在讨论，结清房款后，如何解押房产。

这个话题在以前是没有聊过的，可见提前还贷的热潮真的已经下沉到县城了。

也挺好的，起码往后大家的债务压力就大大减轻了。

4、相比较于谈房子这些，今年谈车的倒是谈的热火朝天。

基本上分为两派：电车vs传统油车。

老年人肯定支持油车，但未来是属于年轻人的，所以肉眼可见的bba变少了，理想、小米、问界、极氪、深蓝、比亚迪等电车开始陆续出现在县城。

就连我们老家的镇上也出现了三四个很大的充电桩的站点，有些农村也开始装上了充电桩。

在珠三角去哪都是一个多两个小时，使用电车的成本又低，按照现在大家换车的节奏，估计在未来两年时间，电车的占有率会大大超过燃油车。

5、年轻一代没有人做生意了，基本都是打工为主。

70后、80后都是想着做生意赚大钱的，生意做不下去才会考虑打工。

但是到了90后、95后，基本没有做生意的，全是苦逼牛马打工人，哪怕是前几年尝试过做生意的年轻人，结局是亏钱的亏钱，欠债的欠债。

如今学历高的就在大厂打工，学历低的就流水线的小厂，或者滴滴美团，工作肯定有，就看年轻人接不接受了。

这背后意味着什么呢？阶层固化，机会越来越少了。

以后农村人，小镇青年想要翻身的几率更低，你的出生，你的家庭就注定了你的人生上限。

这是一个很残酷的现实，社会的容错率越来越低了。

春节讨论度最高的应该就是deepseek了，一夜之间无人不知无人不晓，就连梁文峰的老家也已经围得水泄不通。

但是大家知道deepseek团队才多少人嘛？

不到140人，未来是ai时代，是机器人时代，但是能够吃到风口红利的人寥寥无几，就连小米汽车工厂已经实现无人化了。

普通人除非十分出色，否则难有出头日。

但抱怨太多也无用，只能说每一代人有每一代人的活法。

回归生活才是真，其实现在没房的已经属于少数了，哪怕在一二线没房，在县城买房还是可以实现的。

只要全家人齐心协力工作赚钱，安稳过日子，总不会过得太差。

最后，今天是大年初八，开工大吉！祝大家六六大顺！

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2024年不仅房价撑不住，租金也迎来了新一轮暴击。

1月6日，中指研究院发布数据显示，2024年全国重点50城住宅租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。

其中二线城市跌幅最大，平均租金累计下跌3.56%，一线城市和三四线同为下跌2.82%。

可能单纯说数据，大家的感受不是很强烈。

这么说吧，北京上海和深圳的房租已经跌回2015-2017年的水平，广州跌到2014年，成都房租跌回2018年水平，天津的房租更是跌回到2010年水平。

数据：wind

一般来说，年底是租房市场的淡季，大家都准备回家过年了，只是没有想到今年的淡季却提前到来了。

南方周末去走访了广州天河多家中介门店，负责租房业务的中介都表示今年出租市场不好做。

往年12月份才开始转为淡季，今年的淡季直接从十一黄金周就冷下来了。

本来一个月可以成交10单出租，现在他们只租了两套。

租客变少，但是房源却变多，目前贝壳找房旗下的托管房源已经高达1万套，大约是从9月份开始，房源递增的厉害。

也有很多广州的房东在小红书上发帖，各种好话说尽，甚至重新装修一遍，但依旧没有等到租客降临。

根据广州市房地产中介协会检测到的数据，11月，广州中心区域监测点住宅租金环比下降0.75%，近郊区域和远郊区域环比分别下降0.96%和0.21%。

简单来说，广州一套100平、月租5300元的房子，平均月租金就下降了80元。

就拿老黄埔的网红盘万科城市之光来举例吧，24年初的时候140平的四方还能租13000，年尾跌到7200，其他的小户型下跌幅度倒没那么惨烈。

数据整理：在湾区

不过这也说明了，租金一旦上万之后，其实很多人不愿意租房了，还不如拿去还房贷。

深圳这边也是半斤八两，福田、坂田、宝安等多个地方的房租都出现了不同程度的下跌，福田CBD的一套三房户型，租金原为1.6万/月，现在降到1万/㎡，降幅约38%。

坂田89平的小三房，原本租金6500元/月，现在也调到了6000元/月。

根据深圳中原研究中心监测，11月深圳住宅租金为70.2元/㎡·月。

这个租金水平，相当于跌回近十年前，和2015-2017年是相近的。

还有杭州，杭州典型的是受到了直播行业的影响了。

杭州的丽晶国际中心，网红直播的第一站，当年像雪梨这些很多大网红都是从丽晶国际中心出来的，最火的时候据说有两万名主播在里面直播。

前两年一室一厅价格还能租到近2800，现在普遍下降了300-500元。

△贝壳网租赁价格

一些中心地段的住宅租金也在下跌，创世纪89㎡三房，去年旺季还能租到近9000元/月，现在7500元/月就能拿下，跌幅约17%。

前五年杭州新房供应量太大了，大部分都是投资客买下，这两年陆陆续续都在收房。

有些投资客本来计划拿到房本后就出售，赚一波差价的，谁知道房价又下跌了，暂时只能出租，导致市面上的出租房源越来越多。

像之前万人摇的杨柳郡，仅贝壳上就有82套在租，加上其他平台，近300套出租房源，生生把租金价格压了下来。

去年105平三房7800元，现在贝壳上最低的价格降到了6100元。

还有上海和北京，我在小红书上一搜上海租房，全是房东在吐槽房子难租的。

上海本地媒体，魔都财观做了数据统计，2024年上海没有任何一个区域的房租出现上涨，每个区域的租金都出现了10%左右的降幅。

图片丨魔都财观

越往市中心租金水平高的地方，下降得越厉害。

比如黄浦区、静安区，降幅超过12%，主要是市中心的房价基数本来就高。

看了一圈，我感觉2024年房租相对2023年基本上跌幅在10%-20%之间，中指的数据统计的都相对客气了。

为什么租金市场会出现那么大的跌幅呢？

说到底就是供求关系发生了变化。

首先是收入下跌，这个就不多说了，大量金融房地产互联网行业的高薪打工人收入不能同日而语，目前可以支付得起高租金的，也就剩下网红这个群体了。

但凡房租过万以上的房子，现在都不好出租，这部分人会选择买房而非租房。

另外房源供应端也在暴增中。

由于房价下跌，很多之前高位上车的投资客都认为现在不是出手的好时机，于是纷纷把房子挂上去出租，希望可以覆盖一点月供的费用。

这种在杭州是表现的最明显了，杭州楼市断断续续几乎是火爆了近十年，新房市场压根就没咋凉过。

大量的新房集中在这几年交付，现在杭州的次新房数量不亚于杭州的网红数量，房租能不被打下来吗？

以上是其一，另外保租房的供应量也不能忽视。

这几年来国家开始加快发展保租房业务，目前一二线城市已经上架了大量的保租房。

我咨询了身边一些租房住的朋友，他们现在会优先选择保租房，毕竟租金比市场价便宜，也省了中介费，还不用担心被房东赶。

现在贝壳上也上架了保租房的业务，大家可以自由选择，有些公寓是可以直接租的，而有一些则需要申请，每个城市情况不一样。

像深圳，今年11月，深圳启动2705套保租房的配租工作，租金约为市场价格的6折，而且只需要一年社保即可申请。

像光明的龙光玖瑞府，保租房90㎡3房的租金约2106元/月；而同小区商品房租金在4300-5500元/月之间。

12月，深圳又推出了3599套保租房，不过这一次还增加了深户的要求，不过无论如何，租金相对市场还是便宜很多。

杭州的保租房量也非常的大，真叫卢俊之前统计过，2024年6月底杭州实际筹集保租房6.01万套（间），而新增供应是1.3万套。

租金相对市场价直接打了六折，比如亚运村的宁巢美地公寓，40平一室户月租金2350元，60平也只要3500元。

接下来随着保租房的大量入市，后续对一二线租房市场肯定会受到强烈的冲击。

当然这种保租房租金并不是一直都那么低的。

2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。”

换句话说，现在租金低只是为了抢占市场，但后续要是保租房大量落地后，租金是会稳步上涨的。

不过神奇的是，目前租金虽然下跌了，但是租售比却越发的趋于合理。

只是我们的租售比不是靠涨租金实现的，而是房价的不断下跌。

全国范围内房价的大幅下跌 30%-40%、甚至有局部区域暴跌高达70%，以这样的方式来实现租金回报率的合理性。

中指研究院数据显示，近两年重点50城租售比持续回升，截至2024年12月份达2.12%。较2023年12月（2.03%）提升0.09个百分点。

房租收益率莫名的就跑赢了所有的定期收益，国债收益率，未来还会持续跑赢。

随着利率下行，传统的理财投资已经过时了，收益率大幅下降，另一边租售比却异军突起，哪怕单纯从消费角度出发，买房好像也不亏了！

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上周很多人本来都准备着看万科的笑话，谁知道今天开盘，万科股票涨停，债券大涨33%，引起2次临时停牌。

的确是出乎很多人意料，大概率是有一波资金在赌万科能活下去吧。

现在市场对万科后续的走向，大家都是持怀疑态度的，有相信的，也有不信任的。

的确从万科公开的年报来看，万科的财务状况不是那么的理想。

先看总的债务，截至2024年三季度末，万科账面负债合计还有9828亿元！这里包含债券，有息债务，还有经营缺口。

而万科目前的存货还有多少呢？

截止到24年上半年，万科在建与规划项目的计容建筑面积尚有8213.5万㎡，其中在建项目5085.1万㎡，规划项目3128.4万㎡。

市场预计大约7000亿的货值。

要是市场能够好转的话，万科可以把这些存货卖出去变现去偿还债务，万科目前的困境自然就解决了。

（不过有一点值得注意的是，万科在22年-24年期间，拿地主要集中在一些低能级的城市，核心城市的土储并不多，所以后续大概率只能以价换量，像碧桂园一样，去化艰难的同时还面临着减值的风险。）

不过长期债可以长期还，当前最迫在眉睫的，还是2025年要还的债务。

可以说2025年是考验万科最关键的一年。

据WIND数据显示，2025年全年，万科一年以内到期的境内债务约326.45亿元。

其中公开市场方面，2025年万科境内外累计债券到期债券共9只，总规模高达215.9亿元。

而截止到2024年9月份，万科账上可以动用的现金大约是700多亿，虽然看似偿债缺口不大。

但房地产公司想要维持经营运转，是需要现金周转的，万科24年已经很少拿地了，但是保交楼付工资付工程款、付上下游材料供应商，都需要钱，可想而知压力有多大。

现在市场在担忧什么呢？

2024年前三季度，万科经营活动现金流为-48.48亿元，也就是说现在卖房，不仅没赚钱，竟然还要贴钱去经营？

为什么会出现负的情况呢，主要是付之前工程款、上下游供应链的账。

但按照这种情况，2025年那里有钱还债？

加上万科1月4号发布了2024年的销售简报，24年实现销售面积1810.7万㎡，销售金额2460.2亿元，销售金额同比去年下降了1/3多。

而根据财新的测算，万科月销售额不少于300亿才能维持正常运营，但是2024年前三个季度的合同销售额只有1812亿元，平均下来每个月也就201亿。

所以这也是前一阵子万科债价格大幅下跌的原因之一，市场害怕公司未来无力兑付债务，甚至连利息都有可能还不上。

目前解救万科的债务压力的办法只有三个。

1、市场变好，房子销售好转。

2、变卖资产，土地退回。

3、寻求金融机构展期，获取喘息空间。

万科在1月9号债券出现暴跌的时候，已经回应过一轮了。

针对25年到期的公开债务，会通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。

其实也就是上面我说的三种方式。

难吗？肯定是不容易的。

但幸运的是，以上三种方案都在迎来转机。

市场环境在不断修复，为万科这些债务压力大的房企争取到喘气的空间。

2025年，货币政策会维持宽松，房贷利率继续往下行，加上房价已经经过一轮回调，租售比逐渐抬高，甚至明显超过国债利率。

这个时候，住宅的价格和价值基本上是对等的，性价比凸显后，成交量则会上升，

对于房企而言，成交量的回升一方面有利于加速现金回款。

同时住宅的金融属性也会逐渐稳定恢复，房企则会得到银行等金融机构的宽待，给予更多的耐心，比如说对于债务，允许展期或加大授信额度等行动给予支持。

今天还传出华润将接手万物云与普洛斯股权，交易金额200亿元以上。

虽然华润方辟谣了，我估计是价格还没谈拢吧，万科现在为了还债变卖资产，已经在积极寻找新买家了。

还有最近万科退还北京海淀永丰19号地块约有 50 亿元人民币的应收款，这笔款项也可用于偿还到期债务。

以上可以看得出来，万科为了“活下去”，已经在做最后的努力了。

说句真心话，以我们对万科和深圳国资的了解，我也认为：

万科死不了，当然哪怕活下来，也不会像之前那么滋润了，未来十年都要还上之前的债务。

万科这一轮出事的舆论引爆，是因为上周总裁祝九胜被带走导致的。

当天晚上所有媒体都在跟发信息，但神奇的是凌晨两点多，祝九胜就在朋友圈报平安了。

这也说明了，祝九胜并不像之前恒大那些高管一样，立马定性违法犯罪，只是协助调查或者询问而已。

而且也未必是和万科相关的，毕竟他当年在建行也干了不少年，最近金融反腐挺厉害的，也许和金融行业的反腐有关也不一定。

有一点是可以佐证的，当晚发出所有的媒体稿件都是偏向万科“暴雷”之类的，

但是第二天一大早，几乎是全网都在删相关的报道，就连第一个发出消息源的《经济观察报》也删稿了，也就是说上面并不愿意看着舆论往“万科倒下”这个方向走。

其实万科的处境也并不是那么差，起码最危险的时候，2024年已经过去。

业内人士应该清楚，万科大约是从2024年初就传出债务风波，4月份的时候还承认了出现“流动性短期承压”。

但一直撑了一年都没有出现系统性的危机，这里面肯定少不了高层的协调和深圳国资的助力。

换句话说，从上至下一直都在力保万科。

毕竟中国房地产的确是再也承受不着这样的大雷爆炸了！

2025年高层定调是维稳的一年，绝对不允许恒大的事情再次发生，这对房地产市场而言又将会是一次不可承受之痛。

仅恒大一家已经把房地产上下游供应商、产业链全都拖累了，这其中数以万计的小老板被迫破产，工人收不到工资，购房者面对烂尾楼残局……

一家大型房企的暴雷，其负面影响极其恶劣。

别说万科了，最近就连碧桂园这段时间似乎也慢慢走出阴霾了。

先是公布了离谱的债务重组方案，100块债务只还10元，给自己债务打了9折，同时发布了一份亏损了上千亿的财报，其实就是把以前的泡沫都挤掉了。

碧桂园在股市上停牌了9个多月，今天终于在港交所复牌了，早上甚至大涨大涨了23.71%。

碧桂园不像万科，背后有那么多大佬（深国资、华润）在撑腰，就靠着自己也能走出暴雷的阴霾，更何况是万科了。

无论如何，深圳都会想尽办法去帮助万科走出债务的泥潭。

最近外媒消息，深圳已经针对万科事件召开了闭门会议了，万科债务风波如何处理，深圳对此高度重视。

而且据说还引入了新的审计方和财务顾问，对万科的地产项目和资产进行梳理。

只是目前的讨论还是初步的，估计年后才会有新的消息出来。

万科最坏的结果，大概率就像我之前说的，管理层大换血，很大可能深国资占股继续提高，直到全部国有化。

但万科依旧存在，死不了。

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最近上海两会期间，一些医学专家反应某些集采药品可能存在质量风险等问题。

比如说血压不降、麻药不睡、泻药不泻……

这事已经惊动了国家医保局，国家医保局给上海市医保局发了一封措辞十分严厉的函件，要求上海市医保局高度重视，迅速调查，尽早向社会反馈。

这事情如今在网上已经吵翻天了，但凡家里有老人家的都知道目前集采的药多么垃圾。

我家人最近高血压去医院拿了三次药，血压都降不下来。

不仅仅是病人在吐槽药效没用，就连医生都在吐槽，集采的药物和医疗用品实在是没法用。

集采的价格的确是很便宜，但也确实很没用。

其实这样的问题，谁又想发生呢？现在各方都在头疼。

说到底还是那句话：巧妇难为无米之炊。

在过去十年，我们之所以可以享受到全世界速度最快，疗效最好的，性价比最高的医疗保障。

说白了就是人口红利叠加房地产红利带给我们的。

但这种红利期并不是永久都存在的，一旦两者消失，当年那些我们习以为常的保障也会随之减弱。

最近很多人都在关注出生率，出生率影响的是未来的事情，但事实上老龄化才是目前经济最大的威胁。

1月17日，国新办举行新闻发布会，介绍2024年国民经济运行情况。

2024年末，我国60岁及以上人口达到31031万人，首次突破3亿人；65 岁及以上人口 22023 万人，占全国人口的 15.6%，比2023年又提高了0.2个百分点。

按照国际通行标准，65岁以上人口占比超过7%，就进入老龄化社会，超过14%就进入深度老龄化社会。

也就是说中国早已进入深度老龄化社会。

其中东北的辽宁已经进入了超老龄化社会，上海也快接近了，哪怕是年轻人聚集的广东也进入了老龄化社会的第一阶段。

之前网上有一张图片传得很火，广东以一己之力扛起了全国的养老负担。

但随着广东的老龄化也逐渐加重，也快自身难保了。

在老龄化社会下，且年轻人数量逐渐减少，如何保证如此庞大的人口数量的就医？

估计未来的公立医院会愈发趋于兜底和基础的保障，大病，贵病，只能转向高价的私立医院了。

其实这种趋势早就已经有苗头了。

1、2024年我们出台延迟退休的政策，以及个人养老金制度，就是为了缓解养老金池子的负担。

2、2024年11月，国家卫健委等多部门公布，允许设立外资独资医院。

其实就是放开私家医院的门槛，让更多的资本进入到医疗市场。

3、2024年12月份，集采直接把药物价格降到地板，同时大量原研药退出中国市场。

此举是为了减轻医保基金的负担，以后医保和公立医院只负责兜底，想要更好的治疗只能花高价去私立。

4、上海深圳等地，逐步提高社保的缴纳基数，随着缴纳社保的人数逐渐减少，只能通过抬高基数来维持社保基金的支出。

……

将来老龄化人口逐渐增加，人口出生率越发低迷，无论是医保还是养老保险都受不了如此的大冲击。

那和房地产又有设么关系呢？

说白了医疗卫生行业也是靠国家财政拨款，而国家财政的钱哪里来？

地方一层层的上缴，以前房地产红火的时候，净是房地产的交易税费，增值税，个税契税都是很大一块蛋糕，还有房地产上下游的链条公司缴纳的税费等等。

那些年我们所有的公共卫生服务都吃到过房地产的红利，包括高铁票，水电费，还有今天讨论度极高的医院集采。

就是因为财政富足，以前蛋糕足够大，对于一些事情，比如医疗腐败，过度医疗，医药代表，医生吃回扣这些都不大在意。

但是随着蛋糕缩小，现在只能一层层的砍，医疗反腐抓了一轮，医药代表基本消失的差不多了，医生也没有了吃回扣的空间。

最后就连药物的成本也一步步砍下来，而药品公司为了保住利润，只能牺牲质量了。

毕竟几分钱一片的降压药，你还指望他有多少有效成本在这里面呢？3分钱一片的叶酸片，药企家的儿媳妇也不敢吃吧！

可没办法，现实就是：巧妇难为无米之炊。

其实目前我们所经历的，当年日本也同样经历过。

日本的老龄化出现的比我们更早，大约是上世纪90年代的时候，日本当年就出现了医疗崩坏事件。

简单来说就是老龄化加速，老年患者增多，导致医疗资源愈发紧张。

最早出现了医生出现严重缺口的事件，但这个不大会发生在我们国家，毕竟我们人口体量大，医学后备人才一大堆。

紧接着第二阶段则是不断攀升的医疗费用，为了控制庞大的医疗支出，日本推出了“新医师评审制度”，其实和我们今天drg和医药集采非常相似。

就是为了控制患者住院看病的费用，但控制的代价就是医疗质量的迅速下滑。

由于成本控制过严，导致医疗事故频发，有些药企为了保障利润，甚至公然造假，我们也可以在新闻看到日本的药企老板动辄道歉。

到底是该合理的治病还是保守的节省医疗费用呢？大批量的医生陷入道德困境，有的选择离开了公立的医疗体系。

最后导致第三阶段，医患矛盾逐渐加深。1997年，日本医患纠纷数量暴涨至3000起，是5年前的10倍。

由于医生开药无效，治疗质量下降，普通人最终把怨气和不满全撒在医生身上，导致医患关系愈发紧张，医生沦为社会戾气的牺牲品。

当然我们的医疗工作人员已经意识到这次集采的一些弊端了，大家都在呼声希望得到改善。

这一次上海两会上的委员们就很大胆，对目前的集采药提出新的建议，比如说保障原研药的购买渠道，给患者自由选择的权利，这一点很重要。

目前国家医保局也非常重视这一次上海委员的反应，并表示21日立即到上海展开调研。

随着老龄化程度不断加深，医保改革是早晚的，但这种改革是一个长期的过程，不断优化调整，相信在国家医保局的重视下，集采药效问题可以尽快得到解决！

当然对于我们普通人而言，多锻炼，少熬夜，身体健康才是最大的财富啊。

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