房地产行业的一匹“黑马”，冲向资本市场。
7月16日，中梁控股(02772.HK)正式上市，香港发售为计划发售的1.01倍，国际发售为计划发售的1.35倍，双双足额认购。；发售价每股5.55港元；每手500股。公告称所得款项净额约为27.73亿港元，其中，约58.6%用于公司的现有物业项目或项目阶段开发的建筑成本；约31.6%用于作偿还绝大部分的若干现有信托贷款；约9.8%用于一般营运资金。
而市场对“房企黑马”也表现出了极大的热情，上市首日，中梁控股开盘价为5.6港元/股，约195亿港元。开盘后一度涨超11%，截至收盘，涨7.2%，报5.95港元/股，市值达210亿港元。
从2015年的百亿销售规模到突破千亿，中梁控股只用了三年时间。在“去杠杆”成为高频词汇的2018年，房地产行业开始降温，但中梁控股2018年销售额仍然同比增56.39%并突破千亿达到1015亿。2019年第一季度，销售金额338.5亿元，月平均数超过2018年。
中梁控股逆势增长的原因是什么？登陆资本市场能否成为其在房地产行业后来居上的关键跳板？引发业界关注。
上市前游思嘉、吴渊加盟
此前，原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原区域财务总经理吴渊已入职中梁地产，职位均为副总裁。据悉，游思嘉负责中梁地产上市工作，未来或将负责企业上市后的境外发债工作。吴渊要的工作是梳理中梁的财务体系，统筹资金运营、财务中心等。
公开资料显示，游思嘉曾任旭辉CFO，曾见证旭辉控股在港交所上市。2018年11月，游思嘉出任集团的高级顾问，并于2019年3月卸任CFO职位。吴渊曾担任碧桂园总裁助理兼区域财务总经理。
此次游思嘉与吴渊在中梁控股冲刺IPO之际加盟，无疑是给中梁的成功上市上了一层保障。
长年驻扎香港的游思嘉非常了解港股市场，旭辉控股董事局主席林中曾表示，游思嘉带领香港团队为旭辉在资本市场的口碑树立立下了汗马功劳。游思嘉任职的几年中，旭辉优化了财务结构，从上市之初接近9%的融资成本降到了近三年来的5.2%~5.8%。
吴渊则是从碧桂园出走的财务管理人才，熟知财务运作和管理，而对于目前正在飞速发展的中梁控股来说，如何管控好财务非常重要。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，从企业整体发展态势来看，中梁地产是行业新秀，崛起的速度很快，需要引入更多有经验的明星职业经理人的加入。而游思嘉等人的加入，对中梁在资本市场的发展和未来上市，都会带来积极影响。而游思嘉等人的加入，对中梁在资本市场立足大有好处。
2019一季度报告出炉“中梁速度”不减
1993年，年仅23岁的杨剑创立了温州华成房地产开发有限公司，即中梁控股的前身。温州曾经历过房价的持续下滑，自2012年年初到2013年，温州房价最大跌幅达到了50%，在这样的环境下，中梁控股逆势成长，成为温州房地产企业中的龙头。
但杨剑不满足于地方龙头，2016年，中梁把总部搬到了上海，全国化扩张之路正式开启，创造了业界少有的“中梁速度”。
公开资料显示， 2016年全年销售业绩190亿元，以年复合增长率131%速度增长至2018年的1015亿，成功跨入千亿阵营。而2018年机构重点关注的12家龙头房企中，平均销售增速为30%，重点关注的6家高成长中小型房企的销售平均增速为70%。
中梁控股的营收增长速度同样“突飞猛进”，据其最新招股书显示，2016年至2018年，营业收入从29.259亿元增至302.15亿元，年复合增长率达221.4%。
在港交所递交招股书后，中梁控股进一步提高了发展速度。
2019年一季报数据显示，一季度销售额达338.5亿元，跻身行业第15名。在土地市场也动作频频，新增土地建筑面积384.6万平方米，新增土地货值308.4亿元。
在高增长的同时，中梁控股积极去杠杆。招股书显示2018年则仅为58.1%，主动降负债效果显著，同比2018年上市的房企，中梁净负债率最低。净利润上来看，公司2018年的净利润为25.26亿，接近于2017年的5倍。
此外，2019年3月20日发布的《2019中国房地产开发企业500强》测评成果显示，中梁控股稳居行业综合实力20强，并荣获“2019中国房地产开发企业发展潜力10强第一位”称号。
从三四线出发到全结构布局
有业内人士分析称：“中梁的业务布局主要以深耕三四线城市为主，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。”
2016年-2017年，中梁控股在三四线城市攻城略地。杨剑曾表示：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”
然而，随着三、四线居民杠杆率迅速上升，棚改货币化红利逐渐消失。北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，房地产是一个城市化现象，也是一个货币化现象，这是毋庸置疑的。不少三四线城市再分化，更多机会应是重新回到一二线城市。
中梁控股的业务版图也随之发生了变化，围绕“全结构”的布局方针，中梁控股逐渐打开二三线城市布局，侧重经济增长强劲，人口长期持续净流入，发展目标清晰的“新一线”城市。
2018年，中梁控股在包括杭州、苏州、无锡、重庆等在内的全国重要城市群的13座二三线城市落子。据招股书，中梁控股已经由一家专注于长三角经济区的区域性开发商，发展为一家拥有全国布局的综合房地产开发商。截至2019年3月，中梁控股物业项目主要位于长三角、中西部、环渤海、海峡两岸经济区以及珠三角地区。
2019年开局，中梁控股于山东、浙江、广西、河南、陕西、江西等多省份斩获多幅优质地块，新进天津、山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等二三线及省会城市，优化突出结构。截止2019年第一季度，成功布局20多个省市，130余座大中型城市，持续推进全国化布局。
狂飙突进之后中梁的路怎么走
近年来，随着中心城市、重点城市可开发用地越来越少，土地成本高涨，房企所依赖的传统住宅开发销售模式也直面发展瓶颈。房企纷纷调整战略，以“不动产生态”为基础，利用平台思维，打通产业边界，满足平台各方价值需求。
在新形势下，许多房企都不约而同地走上了转型之路，中梁控股也开始了业务多元化的进程。
2016年，中梁控股提出要从住宅开发商升级为城市配套服务商，针对不同区域特征，精准定位市场需求，打造“便利化、主题化、人文化、精细化”的一站式全新体验商业模式。
2019年，中梁控股坚持以住宅为核心业务，持续升级“香系列、御西裂、国系列”标准化产品体系，并推动其在落地钟微创新。同时扩大商业版图，发力产城领域。1月，接连牵手仁映商业、万街商业、置天集团等企业，通过合作加速推进商业项目落地，打开新业务结构。与水印养老签署战略合作协议，推动企业养老服务事业的发展。
如今，中梁已经成功上市，未来将更重视平衡稳健、利润和风控。执行董事兼首席执行官黄春雷先生在新闻发布会回答3000亿目标时表示，理想总是要有的，好的行情再来一波，3000亿也是有可能的。但随后他也表示："上市以后，我们的整个想法也会转变一些，先不设定一个具体的目标，但是肯定以稳健、利润、风控作为方向，规模的话有机会就做大一点，没机会的话小一点。”